כל מי שקנו דירה, בין אם להשקעה או למגורים, נתקלו במספר הוצאות “על הדרך” כמו: תיווך, עו”ד, שמאות, ייעוץ משכנתא, ביטוחים וכו’. אבל יש הוצאה אחת שלא מדברים עליה, היא לא מורגשת אבל היא מאוד אמיתית – הפחת. גם אם לא ידעתם על קיומה, אתם תיתקלו בה בדרך כזו או אחרת.
* פחת הוא גם מונח מעולמות המס, נשאיר את זה למאמר אחר בעתיד.
מה זה בכלל פחת?
פחת הוא ירידת הערך של רכוש כלשהו לאורך זמן.
אם קניתם ספה ב-5,000₪ ולאחר 5-10 שנים תרצו למכור אותה, כמובן שלא תוכלו למכור במחיר שקניתם כי בזמן הזה – הילדים שקפצו על הספה, הכלב שדפק עליה שנ”צים והשימוש הכללי בה גרמו לה להתבלות (להישחק מרוב שימוש).
זה נכון גם לכל סוג של רכוש: רכבים, מכשירים אלקטרוניים, רהיטים וגם על מה שנדבר היום – נכס נדל”ני. בנדל”ן הפחת בא לידי ביטוי בכך שעם הזמן הדירה “מתעייפת” – הקירות מתקלפים, הצנרת מתיישנת, הרצפה נשחקת וכו’.
מתי מרגישים את זה?
כמובן שבעלי דירות חדשות ירגישו את עלויות הפחת פחות מבעלי דירות ישנות – אבל בטווח הארוך זה יגיע גם אליהם. יש 2 דרכים שבהן נשלם על ירידת הערך (הפחת) של הדירה:
- במהלך תקופת האחזקה – רוב בעלי הדירות יעדיפו לגור בדירה שנעים לגור בה, זה כולל גם בעלי דירות להשקעה – קל יותר למצוא שוכרים שהדירה שלך לא “עייפה”. זה מצריך לעשות שיפוצים קטנים ו/או לתחזק את הדירה לעיתים קרובות: מזגנים חדשים, צביעת קירות, הזמנת חשמלאי או כל בעל מקצוע אחר, החלפת גופי תאורה ועוד.
- ברגע מכירת הדירה – בעלי דירות שיגיעו לרגע המכירה עם דירה “עייפה”, שלא עברה שום שיפוץ או תחזוקה כלשהי יצטרכו להחליט: או לשפץ לפני המכירה או למכור בפחות (הרבה פחות) מרחל השכנה שבחרה לשפץ את הדירה שלה. בכל מקרה, הפחת יבוא לידי ביטוי בשיפוץ או במכירת חסר.
איך מחשבים?
העניין עם הפחת הוא שאנחנו לא יכולים לדעת מראש מה יתקלקל, מתי זה יקרה וכמה יעלה לתקן את זה. אנחנו יכולים להניח מראש שדברים נשחקים עם הזמן ולהיות ערוכים לזה מבחינה תקציבית.
יש מספר כללי אצבע, אשתף אותכם בכלל אצבע שאני משתמש בו:
פעם ב-15 שנים נצטרך לעשות שיפוץ בעלות של כ-10% משווי הדירה.
זה אומר שעל דירה של 1,500,000₪ נצטרך לעשות (מתישהו) שיפוץ בעלות של 150,000₪.
שוב, זה יכול להתבטא בשיפוץ אחד גדול לפני המכירה או בתחזוקה שוטפת ושיפוצים קטנים לאורך תקופת אחזקת הדירה.
כלל אצבע נוסף שאפשר להשתמש בו הוא להוריד חודש בשנה. אם יש לי דירה להשקעה ואני מקבל שכירות בגובה 3,500₪ אז בשביל לחשב את הרווח כולל עלויות הפחת אפשר פשוט להוריד חודש אחד בשנה – במקום לעשות את החישוב הרגיל שכולל 12 חודשים בשנה אז עושים חישוב של 11 חודשים בשנה.
איך זה יכול לעזור לי?
קודם כל צריך להיערך לזה מבחינה מנטלית. מי שרוכש דירה להשקעה בבניין על עמודים בב”ש, וחושב שלאחר הרכישה הכול “ידפוק כמו שעון” (השכ”ד יכסה את המשכנתא וזהו) טועה בגדול וזה יכול להוביל מהר מאוד לייאוש, אלא אם כן הייתה היתכנות מראש.
ברמה הכלכלית, היערכות תקציבית יכולה לעזור. צריך להשאיר “כסף בצד” ליום שחור שבו האינסטלטור יגיד לכם שהלכה הצנרת ו/או לשיפוץ רציני בסוף התקופה. כמובן שצריך גם להשאיר “מרווח נשימה” בתזרים החודשי ולא לקנות בית שההחזר החודשי על המשכנתא יחנוק אתכם (רלוונטי יותר למי שרוצים לקנות דירה למגורים).
פחת יכול להיות גם כלי עזר להשוואה בין דירות שונות: דירה ישנה תצבור יותר פחת מאשר דירה חדשה.
סיכום
הפחת הוא אחד מהעלויות הגבוהות ביותר ברכישת דירה וזה לא משנה מתי ואיך נשלם אותו.
זה מצריך מבעלי הדירות (או מי שרוצים להיות כאלו) להיות ערוכים לזה, כלכלית ומנטלית.
