ביום הראשון שלי בהשקעות לעצלנים הצטרפתי לתכנון פיננסי שבו ללקוחה הייתה מטרה אחת:
שנגיד לה איך לעזאזל היא מוכרת את הדירה שקנתה לפני כ-5 שנים במסגרת התוכנית “המחיר למשתכן”.
זאת הייתה תקופת ההכשרה שלי ולכן לא באמת הבנתי מה הבעיה עם המחיר למשתכן אבל עם הזמן למדתי, והיום אני משתף אתכם 👇
הקדמה
המחיר למשתכן היא חלק מתוכנית שנקראת “דירה בהנחה” שמובילה המדינה משנת 2015.
בגדול זה עובד ככה – נרשמים להגרלה (צריך לעמוד בקריטריונים מאוד ספציפיים) -> זוכים בתקווה (או שלא) בדירה -> מחליטים אם לקנות את הדירה או לוותר עליה.
למה כולם מדברים על זה?
ישראלים אוהבים שני דברים: נדל”ן והנחות. אז כשזה בא ביחד – סיבה למסיבה 🕺
ההנחה הממוצעת היא באזור ה-350,000₪ וזה כמעט היתרון היחידי פה (כן, יש עוד יתרונות כמו הטבות במשכנתא אבל זה לא מעניין כ”כ).
החסרונות
יש כמה חסרונות אבל בשביל לא להתפזר אתרכז ב-3 חסרונות מרכזיים שרלוונטיים בעיקר למי שרוצים לקנות דירה להשקעה:
1. תקופת ההמתנה – בדר”כ זה לוקח 4-5 שנים (מרגע הזכייה). אנחנו תמיד מדברים על השקעות לטווח ארוך אבל לרוב נרוויח גם בתקופות קצרות, בשוק ההון ובנדל”ן. מי שזכו במחיר למשתכן – הכסף שלהם לא יעבוד בתקופת ההמתנה וגרוע מזה, החוב לקבלן לרוב יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה או במילים אחרות – החוב אפילו יגדל קצת.
2. תקופת האיסור למכירה – מי שזכו במחיר למשתכן יוכלו למכור רק 5 שנים לאחר קבלת טופס 4 או לאחר 7 שנים מרגע הזכייה בהגרלה (המוקדם מביניהם). דבר מדהים שקורה הוא כשהמכירה “משתחררת” הרבה מתחילים לנסות ולמכור את הדירה וזה יכול ליצור יותר היצע מביקוש ולהורדת מחירים.
3. תלות בהגרלה – זה לא רק עצם הזכייה זה גם מה המיקום בתור. למקומות הראשונים יש יותר אפשרויות לבחירה ולמקומות האחרונים כמעט שאין. אני מכיר זוג צעיר (מאוד) שזכה בדירת-גן 6 חד’ בגוש דן. הם גייסו את המשפחות שלהם למשימה – להשיג את ההון העצמי הדרוש ולבסוף הם הצליחו. האם זה נכון להם? האם יעמדו בהחזר החודשי? האם היעדר פיזור ההשקעות הוא בעייתי? האם יכלו לעשות משהו טוב יותר עם הכסף שקיבלו? אין לדעת.
* הבהרה חשובה: למרות החסרונות שציינתי, מדובר בעסקה שככל הנראה תהיה כדאית ואפילו כדאית מאוד! ובכל זאת חייבים להכיר את החסרונות ולהיערך אליהם, כמובן שצריך לבחון כל מקרה לגופו ועדיף עם איש מקצוע.
הבעיה האמיתית
יודעים מה הסיכויים לזכייה? אחוזים של קוטג’.
במרכז: 1-3%
לא במרכז: 5-8%
דיברתי על תקופת ההמתנה מרגע הזכייה אבל אם תוסיפו לזה את תקופת ההמתנה לזכייה עצמה, יש אנשים שמחכים שנים – כנראה שזה לא יהיה שווה את זה. הבעיה האמיתית היא שאנשים מחכים כ”כ הרבה זמן לזכייה, למרות הסיכויים הקלושים, ובזמן הזה לא משקיעים בשום דבר אחר. עסקת שוק רגילה לחלוטין היא גם עסקה מעולה!
דרך נוספת להנות מהמחיר למשתכן
אפשר למצוא “מציאות” בפרויקטים של המחיר למשתכן כשהסתיימה תקופת איסור המכירה.
אמנם מחיר מציאה הוא לא כמו ההנחה של המחיר למשתכן ואולי אפילו לא קרוב לזה אבל:
1. לא צריך לזכות בהגרלה
2. אין תקופת המתנה
3. אין תקופת איסור למכירה
אם שאלתם את עצמכם – “למה אנשים לחוצים למכור? שיחכו כמה שנים”
אז אתם צודקים.
העניין הוא שאי אפשר לדעת מתי נצטרך את הכסף. אם נחזור ליום העבודה הראשון שלי בעבודה, הלקוחה שדיברתי עליה הייתה ממש (אבל ממש!) לחוצה למכור כי היא הייתה בתהליך גירושים.
הרבה משקיעים חייבים למכור כי הם בתהליך רכישה של דירה אחרת ורוצים להנות מהטבות המס (דירה חליפית). אנשים שנקלעים למשבר כלכלי, ויש לא מעט כאלה, גם יהיו לחוצים למכור את הדירה.
סיכום
מי שזכו – תעשו בדיקה וסקר שוק. ברוב המקרים זאת תהיה עסקה טובה.
מי שעדיין לא זכו – אל תתנו לכסף שלכם להירקב בפיקדון, נסו פעם אחרונה ואל תחכו לתוצאות, תתחילו לחפש דירה להשקעה באופן עצמאי. אולי אפילו תקנו דירה “בהנחה” מפרויקט של המחיר למשתכן שתקופת איסור המכירה נגמרה וככה תסגרו מעגל 😉
