הקדמה
מחירי הדירות בישראל הפכו למשימה כמעט בלתי אפשרית.
אבל שום דבר לא יעצור את הישראלים מלהצטרף לחגיגה ולהרגיש חלק מהמתנה שלא מפסיקה לתת.
שילוב של מחירי דירות בשמיים ושיווק אגרסיבי משכנע את הישראלי הממוצע לחפש אלטרנטיבות – והבחירה הפופולרית ביותר כיום היא: השקעה בקרקעות.
על זה בדיוק נדבר היום 👇
סוגי קרקעות בישראל
- קרקע מופשרת פרטית:
קרקע שקיבלה אישור לבנייה. זה אומר שניתן להוציא היתר בנייה ולבנות עליה. כמובן שהמחיר על הקרקעות האלו הכי גבוה מפני שיש ביקוש רב והרבה פעמים המחירים מופקעים.
מבחינת המימון – ניתן לקבל על קרקע זו משכנתא בריביות כמו ברכישה דירה. - קרקע חקלאית / לא מופשרת:
היעוד שלה כרגע הוא חקלאי בלבד. אין אפשרות לבנייה פרטית, והרווח תלוי בהפשרה עתידית (שעלולה לקחת שנים רבות או לא לקרות בכלל). יש הרבה מאוד פרסום על קרקעות כאלו, ולדעתי צריך להיזהר מזה. אם אין לכם דרך להשפיע על הפרשת הקרקע החקלאית – זה ממש כמו קזינו.
מבחינת המימון – הבנק לא משעבד קרקעות חקלאיות ולכן לא תקבלו משכנתא כמו בקרקע פרטית או כמו ברכישת דירה. (ניתן לקבל מימון בשעבוד נכס רגיל לצורך רכישת קרקע). - קרקע מנהל (רמ”י):
מדובר בקרקע שהיא בבעלות המדינה, לאחר הקנייה ניתן לבנות עליהן. במקרים רבים אפשר להשיג קרקע כזו במחיר טוב יחסית. יש היום אוכלוסיות כמו מילואימניקים שזכאים להנחות משמעותיות ברכישת קרקעות באזור מסוימים.
מבחינת המימון – ניתן לקבל על קרקע זו משכנתא בריביות כמו ברכישה דירה.
קרקעות מוזרות ומפתיעות
מושע:
שיטה ישנה לרישום קרקעות, כנראה שלא תיתקלו בה אבל שווה לדעת. מה שמיוחד הוא שהקרקע בבעלות משותפת, אבל בלי חלוקה מסודרת לחלקות פרטיות. כלומר, גם אם כתוב שיש לך 5% מהקרקע – אי אפשר לדעת איזה חלק מהבניין שייך לך בפועל. בגלל שזאת שיטה מוזרה אז גם תהליך הבירוקרטיה ארוך ומסובך, לכן דירות שנבנו על קרקע כזאת נמכרות במחיר זול יותר.
מירי:
זו קרקע שלא רשומה בטאבו, אלא מנוהלת על ידי רמ”י (רשות מקרקעי ישראל). במקום בעלות מלאה על הדירה, מקבלים חכירה מהמדינה (= השכרה של קרקע לזמן ארוך, לרוב מהמדינה, בתמורה לתשלום דמי חכירה). כמו בקרקע מושע גם פה יש מגבלות, תנאים ואישורים נוספים שצריך לדעת עליהם מראש.
תקופת ההמתנה
השקעה בקרקעות תמיד כרוכה בתקופת המתנה כלשהי. זה יכול לבוא לידי ביטוי בהמתנה להפשרת הקרקע, המתנה בתהליך הבנייה או סתם עיכובים שבדר”כ יופיעו עד להשלמת התהליך.
חשוב להדגיש שבזמן הזה (לרוב שנים ארוכות) הכסף שלכם לא מושקע בשום מקום והוא פשוט ממתין ולא עובד. מדובר בהפסד רווח פוטנציאלי שגם אותו צריך להכניס ל”משוואת הכדאיות”.
תחשבו על זה, אם בזמן ההמתנה הייתם משקיעים בדירה רגילה לגמרי (עסקת שוק), ובזמן הזה הייתה עליית ערך יפה ונניח שגם השבחתם את הדירה – האם יהיה שווה להמתין כ”כ הרבה זמן לקרקע? לא בטוח.
מתי כדאי?
כמו כל דבר בחיים – צריך לדעת איך לנהל סיכונים.
אם זאת השקעת הנדל”ן הראשונה שלכם אני חושב שזה סיכון גבוה מדי כי זה רוב הכסף שלכם. אם אתם מחזיקים כבר בדירה ורוצים לקחת סיכון על חלק קטן מהפורטפוליו שלכם – זה כבר הגיוני יותר ויכול לעבור את ניהול הסיכונים שלי.
רמות הסיכון משתנות גם בין סוגי הקרקעות. למשל, הסיכויים שלכם להרוויח מרכישת קרקע חקלאית היא משמעותית קטנה יותר מקרקע מופשרת פרטית ולכן צריך לדעת לתמחר את זה.
סיכום
דעתי האישית היא שתקופת ההמתנה לרוב לא תהיה שווה את הפסד הרווח הפוטנציאלי שנמצא בהשקעות אחרות. באופן אישי אני אוהב שהכסף שלי תמיד מושקע ועובד בשבילי.
השקעה בקרקעות יכולה להפתיע ולהיות “בוננזה אמיתית” ואפשר כמובן להשקיע בה ולקחת את הסיכון, אבל לדעתי זה לא מתאים להשקעה נדל”נית ראשונה.
אה, כמעט שכחתי. אל תסמכו על הבטחות של המשווקים ותמיד תבקשו מסמכים רשמיים, הכי חשוב לבדוק ולהתייעץ עם עו”ד מקרקעין ואדריכל / שמאי לפני כל רכישה.
