הקדמה
נתחיל מהשורה התחתונה – לדעתי, רכישת דירה ב־0₪ הון עצמי היא לא רעיון טוב.
בטח לא בתקופה הנוכחית, ובטח שלא לכל אחד.
האמת? זה לא מדע טילים. זה ממש לא מסובך להסביר איך זה עובד, פשוט קל הרבה יותר לשווק את זה כי “בואו להגשים את חלום הדירה – גם אם אין לכם שקל” נשמע טוב מדי.
אז בואו נפרק את זה רגע ונבין מה באמת עומד מאחורי הסיפור הזה.
ככה זה עובד
הבנק יכול להעניק משכנתא של עד 75% מערך הדירה.
לדוגמה: אם מחיר הדירה הוא 2 מיליון ש”ח, הבנק יכול להלוות לנו 1.5 מיליון ש”ח (בהנחה שאנחנו עומדים בתנאים הנדרשים). המשמעות היא שאנחנו צריכים להביא מהבית 500 אלף ש”ח – זה ההון העצמי שלנו. בתרחיש האידיאלי, ההון העצמי מגיע מחיסכון שצברנו בעצמנו.
אבל מה עושים כשאין הון עצמי בכלל?
יש “טריק” פשוט: אפשר לקחת הלוואה שתשמש כהון העצמי.
לדוגמה, ניתן לבקש הלוואה לכל מטרה או הלוואה כנגד דירה של ההורים. זה אומר שאם קיבלנו הלוואה של חצי מיליון ש”ח, נוכל להגיע איתה לבנק, להציג אותה כהון עצמי והופס, יש לנו דירה. גאוני נכון?
מה שהיה הוא (לא) מה שיהיה
התופעה של רכישת דירה ללא הון עצמי הפכה לפופולרית במיוחד במהלך מה שניתן לכנות “תקופת הזוהר של הנדל״ן בישראל”.
במשך יותר מעשור (מ־2008 ועד תחילת מגפת הקורונה ב־2020) מחירי הדירות זינקו בקצב שנתי מטורף בממוצע של כ־7%, והריבית במשק נותרה כמעט אפסית. אפשר להגיד שכל מי שהשקיעו בנדל”ן באותה תקופה, גם עם 0₪ הון עצמי, כנראה עשו החלטה טובה מאוד.
איפה הבעיה?
מאז שהקורונה נכנסה לחיינו, הדברים התחילו להיראות קצת אחרת.
בהדרגה קרו שני שינויים משמעותיים:
- קצב עליית מחירי הדירות האט.
- הריבית במשק עלתה.
השילוב ביניהם שינה את התמונה. הימים שבהם היה כדאי להגיע למינוף מקסימלי רק בשביל לקנות דירה ולהנות מ”פנינת הנדל”ן של המזרח התיכון”, נראים רחוקים.
תכירו את דניאל
דניאל בן 27 והוא חולם בגדול.
למרות שאין לו הון עצמי, הוא לא ויתר: לקח הלוואה מהבנק ועוד הלוואה על חשבון הבית של ההורים, וכך הגיע ל”הון עצמי” של חצי מיליון ש”ח.
עם זה הוא רכש דירה ב־2 מיליון ש”ח, בדיוק כמו בדוגמה שהזכרנו בתחילת המאמר.
כמה כל היופי הזה עולה?
ההלוואות שדניאל לקח הן לתקופה של 25 שנה, בריבית ממוצעת של כ־5% (כולל המשכנתא וההלוואה על ההון העצמי). בלי להעמיס עליכם חישובים, אפשר לומר שבסוף התקופה דניאל ישלם כ־1.5 מיליון ש”ח רק על הריבית. כלומר סך הכול כ־3.5 מיליון ש”ח.
מה יהיה בסוף התקופה?
אם נכניס את הנתונים לאקסל, דניאל דווקא יוצא ברווח.
אם ערך הדירות יעלה בממוצע של 3% בשנה במשך 25 שנה, ערך הדירה שלו יהיה כ־4 מיליון ש”ח. לאחר שנוריד את הריביות ששילם, הוא יישאר עם רווח של כ־2.5 מיליון ש”ח.
אגב, אם לדניאל באמת היה חצי מיליון הון עצמי (ולא היה לוקח הלוואה עבור ההון העצמי), הרווח שלו היה גדל לכ־3.5 מיליון ש”ח.
ניהול סיכונים
- החיים הם לא אקסל
החיים נוטים להפתיע, לא תמיד לטובה.
שנתיים אחרי רכישת הדירה, דניאל שלנו מתחתן והוא חייב למכור את הדירה כדי לממן את הוצאות החתונה וירח הדבש בתאילנד. לרוע מזלו, מחירי הדירות נותרו ללא שינוי בזמן שהחובות שלו המשיכו לתפוח (מדד המחירים לצרכן עלה באותה תקופה).
במילים פשוטות – לא רק שדניאל לא הרוויח, הוא אפילו הפסיד כסף. זאת אומרת שגובה החוב שלו עולה על ערך הדירה. - חוסן תזרימי
דניאל אולי הצליח “לסגור את הפינה” של ההון העצמי, אבל מה עם בעיית התזרים
אחרי שמנכים את שכר הדירה שהוא מקבל, נשאר לו לשלם בערך 6,000 ש”ח בכל חודש.
רוב מוחלט מהישראלים לא יעמדו בזה לאורך זמן, בטח שלא כשצריך לקחת בחשבון גם הוצאות בלתי צפויות או חלילה תקופה ללא הכנסה. זאת הסיבה שמדובר בסיכון אמיתי כי מי שלא יעמדו בתשלומים יצטרכו לשלם קנסות ולמכור את הדירה. - האלטרנטיבות
אי אפשר לזלזל ברווח של 2.5 מיליון שקלים. אבל חשוב לזכור שגם השקעה “צנועה” בשוק ההון, באותה תקופת זמן של 25 שנה, ושל 2,500 ש”ח בחודש (בלי הון עצמי כלל), הייתה עשויה להניב לדניאל תשואה דומה, רק בלי הכאב של התמודדות עם שוכרים, עורכי דין, שמאים, חשמלאים ומתווכים.
הגרוש ללירה
אני לא אומר שאסור לקחת הלוואה בנוסף להון העצמי.
אם מצאתם עסקה טובה וחסרים לכם כמה עשרות אלפי שקלים (בנמוך!), זה לגמרי סביר לקחת הלוואה כדי לא לפספס עסקה טובה טובה.
טוב לדעת:
- אפשר לקבל כיום הלוואת הצטרפות ללא ריבית של כ־30,000–40,000 ש”ח מכמה בנקים.
- מילואימניקים? יש לכם הטבות מיוחדות על הלוואות, שווה לבדוק.
- זה זמן מצוין לבקר את סבתא – כמובן שתמיד חייבים לבקר את סבתא! אבל תתפלאו כמה בני משפחה ישמחו לעזור לכם כשזה קשור ברכישת דירה. אני לא מדבר על כסף במתנה (שזה כמובן גם מבורך 😉), אלא בהלוואה משפחתית ללא ריבית, שיכולה לגשר על הפער הקטן שחסר.
סיכום
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הכי משמעותיות בחיים, אבל לא תמיד חייבים לרוץ אליה בכל מחיר. דירה בלי הון עצמי אולי נראית כמו קיצור דרך וכנראה שבסופו של דבר זאת תהיה עסקה כדאית, אבל צריך להבין שזאת עסקה עם סיכון גבוה ולחץ תזרימי שלא כולם מסוגלים לעמוד בו. לדעתי האישית זה לא מתאים לכל אחד, בטח שלא בתור עסקת הנדל”ן הראשונה.
