בנק זאת מערכת פיננסית מאוד פשוטה אבל מאוד רווחית שקיימת כבר אלפי שנים. העיקרון פשוט – קונים כסף בזול ומוכרים אותו ביקר. בישראל הבנקים “שומרים” על עצמם (שלא יהיה סאב-פריים 2) בכך שהם דורשים ביטחונות עבור כל הלוואה. היום נדבר על מקרים בהם אין לנו את אותם ביטחונות רגילים בהלוואה הנפוצה ביותר – המשכנתא.
הקדמה
אם הייתי מבקש מכם לתת למישהו זר סיבוב ברכב שלכם, הייתם מסכימים? אני מניח שלא. אלא אם הוא ישאיר לכם “בטוחה” שהיא פחות או יותר שוות ערך לרכב – למקרה שבו חלילה תקרה תאונה או למקרה שזאת הפעם האחרונה שתראו את הרכב (יעני יגנבו לכם אותו). זאת בדיוק הסיבה שהבנקים מבקשים ביטחונות לפני שהם יאשרו לכם משכנתא.
המקרה הקלאסי
הבנק לא יעשה לכם בעיות אם הפער בין ההכנסות להתחייבויות שלכם (כבר ארחיב על זה) גדול מספיק, וכמובן אם לא היו לכם בעיות חריגות בעבר כמו: פשיטת רגל, צ’קים חוזרים וכו’.
מתי הבנקים יתחילו לעשות בעיות? כשאותו הפער בין ההכנסות להתחייבויות קטן מדי. בואו ניכנס קצת למספרים ולפתרונות מימון אפשריים 👇
מה הבנק דורש?
הבנק רוצה שיחס ההחזר החודשי מההכנסה הפנויה יהיה עד 40%. בואו נראה דוגמא:
- משכנתא רצויה – 1 מיליון ש”ח
- החזר חודשי – נכון להיום, באזור ה-5,000₪
- הכנסה – 10,000₪
- הלוואות – 2,000₪ בחודש
- הכנסה פנויה – 8,000₪ (הכנסות פחות הוצאות)
- יחס החזר מהכנסה פנויה – 62.5% (5,000/8,000X100)
במקרה כזה הבנק לא יאשר את המשכנתא הרצויה (כלומר יהיה צורך להוריד בגובה המשכנתא) כי יחס ההחזר מההכנסה גבוה מ-40%. כדרך אגב, עדיף שהיחס לא יעבור את ה-35% (רק במקרים מיוחדים שמתקרבים ל-40% נצליח לקבל אישור מהבנק).
הכנסות והתחייבויות
הבנק מכיר בהכנסות הבאות:
- שכירים – 3 תלושי משכורת אחרונים, במקרים חריגים פחות.
- עצמאים – לרוב נדרשת לפחות שנה של ותק (שומת מס אחת), במקרים חריגים חצי שנה.
- קצבה לצמיתות – נכות, זקנה.
- הכנסה משכירות – במידה ויש יותר מדירה אחת.
- כל הכנסה עם חוזה מסודר (כמו למשל קבלת דיבידנדים).
- מלגת לימודים.
- קצבת פנסיה.
שימו לב #1: הבנק לא מכיר בהכנסות מקצבאות זמניות כמו מילואים, נכות זמנית, אבטלה וכו’.
ההתחייבויות האפשרויות: - הלוואות (כל הלוואה, משכנתא/ ליסינג לרכב/ הלוואה לכל מטרה וכו’)
- תשלום מזונות
שימו לב #2: תשלומים/ אשראי/ שכר דירה אינם נחשבים התחייבות.
להלן הפתרונות
אם ההכנסה הפנויה שלכם (הכנסות פחות התחייבויות) קטנה מ-40% מההחזר החודשי על המשכנתא שתרצו לקחת – כמו בדוגמא הקודמת – יש בפניכם כמה פתרונות אפשריים:
1. לסגור הלוואות קיימות עם הון פנוי – אם יש לכם הון פנוי מספיק גדול, תוכלו לסגור איתו חלק מההלוואות הקיימות ובכך להגדיל את ההכנסה הפנויה. כמובן שצריך לבדוק כדאיות לפני שעושים צעד כזה.
2. ערבים – ערב יכול להיות רק בדרגת קרבה ראשונה (הורים, אחים). זה עובד ככה:
נניח ואני רוצה לקחת משכנתא בגובה 1,000,000₪ אבל הבנק אישר לי רק 700,000₪. במצב כזה אני אצטרך למצוא ערב שישלים לי את המשכנתא, ז”א הוא צריך להיות זכאי לקבל משכנתא בגובה 300,000₪. החישוב שהבנק עושה לערבים הוא זהה לחישוב עבור מי שנוטל את המשכנתא רק לחלק ב-2: הכנסות פחות התחייבויות לחלק ל-2.
* ערב צריך לשלם ברוב המקרים לפחות 20% מהמשכנתא אבל חשוב להבין שלא מדובר בחתונה קתולית, ברגע שהלווה מוכיח שההכנסה שלו עלתה הוא יכול להוציא את הערב.
3. לקנות דירה זולה יותר – רוב האנשים פשוט יחכו עד שיהיה להם את ההון המתאים לרכישת הדירה אותה רצו מלכתחילה, אבל לפעמים ובמיוחד אם מדובר בדירה להשקעה, אני לא רואה סיבה לחכות – אפשר לחפש דירה זולה יותר שעליה הבנק יאשר את המשכנתא.
4. פתרונות חוץ-בנקאיים – פתרון לא אידיאלי. גופים חוץ-בנקאיים אמנם פחות נוקשים מבנקים מבחינת הדרישות של הביטחונות, אבל מצד שני הם מתמחרים את זה בריבית גבוהה מאוד. לדעתי פתרונות חוץ-בנקאיים יתאימו רק במקרים מאוד חריגים ובליווי איש מקצוע.
5. להגדיל הכנסה ולחכות – זה לא פתרון של כאן ועכשיו אבל זה בהחלט הפתרון הבריא ביותר מבחינה פיננסית כי מי לא רוצה להגדיל הכנסות?
לסיכום
היו פה הרבה מספרים (בחיי שצמצמתי ככל הניתן) וכנראה שלרובכם זה קצת טו מאץ’, אבל כתבתי את המאמר הזה במטרה שהוא יעזור לכם להבין שגם אם הבנק מסרב לכם לקחת משכנתא – יש מה לעשות ולא צריך לוותר מהר על חלום הדירה!
