כשמדובר במציאת עסקת נדל”ן הכל מתחיל בתקציב – ככל שיהיה לנו הון עצמי גדול יותר, ככה נוכל לקנות דירה יקרה יותר. אבל האם זה בהכרח נכון לכם? בואו נראה.
מאיפה נביא את ההון העצמי?
בדרך כלל אם “נחפור” קצת נגלה שיש לנו יותר הון עצמי ממה שחשבנו: פיקדונות ששכחנו, חיסכון לכל ילד, פיקדון צבאי, קופות גמל שלא ידענו על קיומן ועוד. ממליץ לכם להיכנס למסלקה הפנסיונית ואולי לגלות “כספים אבודים”.
תמיד אפשר לבדוק אם המשפחה יכולה לעזור לנו בגיוס ההון העצמי בעזרת מתנה ו/או הלוואה, אתם תופתעו כמה המשפחה רוצה לעזור ברגע שזה מגיע לרכישת דירה.
מה נוכל לקנות בהון שעומד ברשותנו?
אם מדובר בדירה יחידה נוכל לקבל מהבנק עד 75% משכנתא. זאת אומרת שנצטרך להביא 25% הון עצמי לדירה, ובנוסף עוד בערך 5% משווי העסקה להוצאות נלוות ברכישה (ארחיב בהמשך).
אחוז ההון העצמי המשוער שנצטרך להביא לעסקה: 30%
לדוגמה: אם אני רוצה לקנות דירה שעולה 1,000,000 ש”ח, אצטרך להביא הון עצמי לדירה של 250,000 ש”ח (25%) ועוד בערך 50,000 ש”ח להוצאות נלוות (5%). סך הכול אצטרך להביא לעסקה הון עצמי של 300,000 ש”ח.
מהן ההוצאות הנלוות ברכישת דירה?
נתחיל בעלויות שצפויות להיות ברוב העסקאות:
- עורך דין – 1%-0.5% + מע”מ ממחיר הדירה
- מתווך – 2% + מע”מ ממחיר הדירה
- יועץ משכנתאות פרטי – 10,000₪ – 5,000₪
- שמאות בנקאית – 950₪ – 350₪ (תלוי בגדול הדירה)
- אגרות ועלויות נוספות – 1,000₪
עלויות נוספות שיכולות להיות: - שמאות מקדימה – 3,000₪ – 2,000₪
- בדק בית – 2,000₪ – 1,300₪
- עיצוב בית/אדריכלות – מחיר משתנה מאוד
- מיסוי – במידה ולא מדובר בדירה יחידה
אפשר ורצוי להתמקח על המחירים שציינתי והם יכולים להשתנות, כתבתי את מה שאני יודע.
מה לגבי שיפוץ?
בדרך כלל שמדברים על הוצאות נלוות ברכישה לא מתייחסים בחישוב לשיפוץ, כיוון שהוא לא תמיד נצרך. את סוגי השיפוץ נחלק ל-2 סוגים עיקריים:
שיפוץ קוסמטי – שיפוץ שנפוץ יותר ברכישת דירה להשקעה, כיוון שהרציונל הוא צמצום עלויות והשבחה יעילה של הנכס. שיפוץ קוסמטי סטנדרטי יעלה בדרך כלל 50,000₪ – 10,000₪.
שיפוץ מקיף – שיפוץ גדול שנפוץ יותר ברכישת דירה למגורים, כיוון שהמטרה היא עיצוב הבית לטעמו האישי של הרוכש. עלות השיפוץ כמובן גבוהה יותר משיפוץ קוסמטי, ומשתנה מאוד בהתאם לגודל הדירה והיקף השיפוץ. העלות יכולה להגיע גם לכמה מאות אלפי שקלים.
אז כדאי לקחת מינוף מקסימלי?
כמו הרבה דברים בחיים, התשובה היא: תלוי.
בראייה כלכלית – מינוף מקסימלי של המשכנתא ברכישת דירה זה דבר שהוא כדאי, וזה אחד היתרונות העיקריים בהשקעה בנדל”ן, בגלל שהוא מאפשר לנו להשתמש “בכסף של אחרים” (של הבנק במקרה הזה) כדי לעשות יותר כסף על הכסף שלנו.
אסביר את העניין בדוגמה:
אסף רוצה לרכוש דירה להשקעה, ולפניו עומדות 2 אופציות:
1. השקעה בדירה ללא מינוף (רכישה במזומן).
2. השקעה עם מינוף מקסימלי של 75% (משכנתא).
בהשקעה בנדל”ן למגורים במדינת ישראל אפשר לצפות לתשואה מעליית ערך הדירה של בערך 4%-3% בשנה (לפחות לפי נתוני העבר). לכן, באופציה הראשונה בה אסף ירכוש את הדירה במזומן, זו התשואה אותה הוא יכול לצפות לקבל. אבל באופציה השניה, זאת עם המינוף, בגלל שהתשואה היא על מחיר כל הדירה ולא רק על ההון העצמי של אסף (25% ממחיר הדירה), התשואה על ההון העצמי לה הוא יכול לצפות תעמוד על 16%-12%! והכל בזכות כוחו של המינוף.
בראייה תזרימית – צריך לבדוק שמשק הבית יוכל לעמוד בתזרים החודשי שיווצר בגלל העסקה.
היום, הריבית במשק גבוהה יחסית, מינוף מקסימלי של דירה יחידה כנראה יוביל למצב שבו השכירות לא תכסה את החזר המשכנתא החודשי, ונאלץ להיות בתזרים חודשי שלילי.
תזרים חודשי שלילי יכול להכביד על משקי בית מסוימים, ולהפוך את העסקה להיות לא כדאית.
לכן, צריך להיות מדויקים בחישוב אחוז המינוף שנרצה לקחת בעסקה ולראות שהמספרים “עושים שכל”, גם מבחינת הרווח הפוטנציאלי אבל גם מבחינה תזרימית.
הערה חשובה: אנחנו, בהשקעות לעצלנים, מעודדים להשיג פיזור יעיל להשקעות שלנו. זה אומר שלא נרצה להיות מושקעים בכל הכסף שלנו (גם ברמה החודשית) בדירה למגורים בישראל. זה אומר בגדול שנעדיף להשאיר כסף לאפיקי השקעה אחרים.
סיכום
רכישת דירה זו כנראה העסקה הגדולה ביותר שרוב האנשים יעשו בחייהם, וחשוב לתכנן אותה טוב ולהעמיק בפרטים כמה שיותר, גם בבניית התוכנית הכלכלית וגם במעקב אחר ההוצאות במהלך העסקה עצמה
