אתחיל מהסוף – על דירה יחידה (גם אם זאת הדירה ה-101 שלכם בחיים אבל כרגע היא הדירה היחידה בבעלותכם) לא משלמים מס רכישה. למעשה, רוב הסיכויים שלא תשלמו מס בכלל. נכון, לא צריך מאמר שלם בשביל להבין שאין מס רכישה על דירה יחידה אבל בשביל להבין את החשיבות – ועוד איך צריך מאמר! מוכנים להיכנס למספרים? אני לא, אבל אין ברירה.
הרבה ישראלים לא מודעים לפטור ממס על דירה יחידה ומוותרים על השקעת נדל”ן, בין היתר מהסיבה הזאת: “שחרר אותי מהכאב ראש הזה, אני שם הכול על ה-S&P 500 ושלום על ישראל”. אז השקעת נדל”ן בהחלט יכולה להיות כאב ראש לא קטן, אבל דווקא עניין המס הוא יתרון עצום לעומת השקעה בשוק ההון! והיום נבין אותו מבחינה מספרית.
מס רכישה בישראל (וקצת בעולם)
קל להבין מה זה מס רכישה נכון? זה מס שמשלמים על רכישת דירה – אם קניתי דירה ב-1 מיליון ש”ח ומס הרכישה הוא 5% אז אשלם 50,000₪ מס (בנוסף למחיר הדירה כמובן).
ישראל היא אחת מהמדינות הבודדות בעולם שמעניקה פטור מלא ממס רכישה על דירה יחידה, כמובן עד תקרה מסוימת שתכף נגיע אליה. מבדיקה קצרה ב-GPT (לא לזלזל, יש לי מנוי Premium!) רוב מדינות העולם, כ-80% מהן, לא מעניקות פטור מלא ממס רכישה והגרועה שבהן – הונג-גונג עם מס רכישה של 15% 🤯
כמה זה חשוב?
שאלה מעולה.
החשיבות של הפטור ממס היא גדולה משתי סיבות עיקריות:
1. מקל על התהליך מבחינה פיננסית – לא צריך להיערך מראש או להשאיר כסף בצד למס רכישה.
2. משלמים פחות, מרוויחים יותר – מס רכישה פוגע בסוף ברווח הכולל של העסקה.
כמה משלמים על מס רכישה?
אז כמעט כמו כל מס אחר – המיסוי עובד לפי מדרגות, בצורה הבאה 👇
רוכשי דירה יחידה:
0% מס על החלק שעד 1,919,155 ₪ – כלומר, פטור מלא לרוב רוכשי הדירה הראשונה.
3.5% מס על החלק שבין 1,919,155 ₪ ל-2,276,360 ₪.
5% מס על החלק שבין 2,276,360 ₪ ל-5,872,725 ₪.
8% מס על החלק שבין 5,872,725 ₪ ל-19,575,755 ₪.
10% מס על כל סכום שמעל 19,575,755 ₪.
למי שיש כבר דירה:
8% מס רכישה על דירות שעלותן עד 5,872,725 ₪.
10% מס רכישה על דירות שמחירן גבוה מ-5,872,725 ₪.
הנה לכם דוגמא רלוונטית:
דירה ממוצעת בישראל עולה כ-2.4 מיליון ש”ח. אם אין לכם פטור ממס רכישה (יעני זו לא דירתכם היחידה) אז זה עובד ככה:
* על ה-1,919,155 ₪ הראשונים – יש פטור.
* בין החלק הפטור עד ל-2,276,360 ₪ – תשלמו 3.5%.
* על החלק האחרון – תשלמו 5%.
* בסוף זה יוצא – 18,684₪.
הערות חשובות
- סכומי המדרגות מתעדכנים מדי שנה בהתאם לעלייה במדד שירותי הדיור בבעלות דיירים.
דירה חליפית – במידה וקניתם דירה ואתם רוצים לשפר דיור, אתם יכולים להחזיק 2 דירות עד לתקופה של 18 חודשים ועדיין להנות מפטור מלא ממס רכישה. - יש מקרים חריגים כמו: דירות שהן חלק מפינוי-בינוי או קבוצות מסוימות שיש להן זכאות למס מופחת (נכים,
משפחות שכולות וכו’).
להבין את החשיבות בפטור ממס רכישה על דירה יחידה בישראל הוא קריטי ואם זה מה שעצר אותכם עד עכשיו מלהיכנס לעולם הנדל”ן – אני עשיתי את שלי. דרך אגב, על דירה יחידה בישראל יש גם פטור ממס שבח שהוא אפילו יותר משמעותי! אבל נשאיר את זה למאמר אחר.
מס רכישה דירה ראשונה - שאלות נפוצות
עד איזה מחיר באמת קיים פטור מלא מדמי מס רכישה?
נכון ל־2024, הפטור המלא על דירה יחידה תקף עד שווי של 1,919,155 ₪. מעל הסכום הזה – נכנסות לפעולה מדרגות המס המדורגות.
אם אני קונה דירה ב - 2.4 מיליון, כמה אשלם כדירה יחידה?
רוב הרוכשים ישלמו 0 מס עד רמת המחיר הזו – אם זו הדירה היחידה שלהם. אך, במידה ולא מדובר בדירה יחידה, מס הרכישה יעמוד על כ־18,684 ₪, לפי חלוקת המדרגות.
אם כבר יש לי דירה ואני רוצה להשתדרג, האם אפסיד את הפטור?
לא מיד. יש “תקופת מעבר” של 18 חודשים שבה ניתן להחזיק שתי דירות, ולהמשיך ליהנות מפטור מלא על הדירה החדשה. בתקופה זו יש למכור את הדירה הישנה כדי לשמור על מעמד דירה יחידה.
למה מס הרכישה כה משמעותי ברווחיות של עסקת נדל"ן?
כיוון שמס רכישה הוא חלק מהעלות הכוללת של העסקה. כל שקל ששולם במס הוא שקל שלא נכנס לתשואה. פטור מלא על דירה יחידה משאיר יותר כסף לרוכשים – מה שמעלה את התשואה הכוללת ומשפר את תזרים המזומנים העתידי.
מה ההבדל בין מס רכישה לבין מס שבח?
מס הרכישה משולם בעת קניית הנכס. מס שבח, לעומת זאת, משולם בעת מכירתו – על הרווח שנוצר מעליית הערך. בישראל קיימים פטורים משמעותיים על דירה יחידה גם במס שבח.
האם מס הרכישה משתנה משנה לשנה?
כן. מדרגות המס מתעדכנות כל שנה, בהתאם לעליית מדד שירותי הדיור בבעלות דיירים. לכן, חשוב להתעדכן כשרוצים לקנות דירה ולהצליב נתונים מול הטבלאות העדכניות של רשות המסים.
האם יש קבוצות אוכלוסייה הזוכות להטבות במס הרכישה?
כן – יש קבוצות שמקבלות מס מופחת, למשל: נכים, משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה. בנוסף, בפרויקטים כמו פינוי־בינוי או תמ״א 38, לעיתים קיימות הטבות מס ייחודיות.
