נדל”ן למתחילים כהשקעה זה ממש לא דבר פאסיבי, אפילו להפך! סופר דופר אקטיבי (בעיקר בהתחלה לפחות). צריך ללכת לראות דירות, לדבר עם מתווכים, להיעזר באנשי מקצוע ולהתעסק עם הבנק ועם שוכרים.
במדריך זה אני לא עומד לדבר איתכם על “מציאת הדירה מתחת למחיר השוק”, “פינוי בינוי” או “דירה על הנייר”.
אני עומד לדבר אתכם על למה בכלל משקיעים בנדל”ן ועל דירה להשקעה יד שנייה כשזוהי הדירה היחידה שלכם (כלומר זוהי תהייה הדירה היחידה שבבעלותכם), עסקת שוק רגילה לגמרי.
נתונים כלליים - דירה יחידה (2024)
- המינוף המקסימלי (משכנתא) שאפשר לקחת הוא 75% משווי הדירה, כלומר בשביל לקנות דירה שעולה מיליון שקלים תצטרכו להביא לפחות 250 אלף שקל הון עצמי.
- ברכישת דירה יחידה אין מס רכישה (עד שווי דירה של בערך 1.9 מ’).
- במכירת דירה יחידה אין מס שבח – מיסים על הרווח שהגיעו מעליית ערך הדירה, עד שווי דירה של 5 מ’ (צריך להחזיק את הדירה לפחות 18 חודשים).
- אין מס על השכירות שאתם מקבלים (עד 5654 ש”ח בחודש)
אז למה בכלל נדל"ן?
- עליית ערך – ההנחה שלנו היא שמחירי הדירות יעלו עם הזמן בגלל הביקוש הגדול בארץ וחוסר היצע של דירות חדשות.
- מינוף – היתרון המרכזי שיש לנו בנדל”ן הוא המינוף (לקיחת משכנתא). למה זה יתרון?
כי אם קנית דירה ששווה מליון שקלים עם מינוף מלא (75%), אתה שמת רק 250 אלף שקל (25% הון עצמי) אבל עליית הערך הייתה על כל שווי הדירה.
דוגמה:
נניח הייתה עליית ערך של 4%, כלומר שווי הדירה עלה ב-40 אלף שקל.
אבל!
40 אלף שקל מ-250 אלף שקל זה 16% תשואה על ההון העצמי (מה שאתם שמתם).
(כמובן שזה לא נטו/מה שישאר בכיס כי יש משכנתא וכו אבל הבנתם את הרעיון של המינוף). - הכנסה משכירות (תשואה פירותית) – אם יש משכנתא הם “ישלמו לך אותה” ואם אין משכנתא זה כסף לכיס.
- כל הטבות המס שיש בדירה יחידה שפירטתי עליהם בנתונים הכלליים מקודם.
אז מה האסטרטגיה שלנו?
עם הזמן ערך הדירה יעלה, את ההחזר החודשי לבנק אנחנו מביאים מהשכר דירה ובנתיים החוב שלנו יורד כך מתי שנמכור את הדירה נצטרך להחזיר פחות לבנק.
זאת האסטרטגיה הכי פאסיבית שיש בעולם הנדל”ן.
איך מתחילים?
- להבין כמה הון יש לכם ולפי זה מה טווח מחירי הדירות שאתם יכולים לרכוש.
- לבדוק מה יהיה ההחזר החודשי של המשכנתא לפי סכום הכסף שאתם צריכים ללוות מהבנק ולפי הריבית במשק (כלל אצבע לתקופה של היום שעל כל 100 א’ שתקחו תצטרכו להחזיר בערך 500/550 שקל בחודש).
- לבדוק אם ההחזר החודשי לא גדול מ40% מההכנסה הפנויה שלכם (אם כן יכול להיות שהבנק לא יסכים לתת לכם את המשכנתא שאתם רוצים)
דוגמה: ההכנסה הפנויה שלכם היא 10,000 ואתם רוצים לקחת משכנתא שההחזר החודשי שלה הוא 5,000 שקל – בעייתי. - לבדוק ולהעריך מה טווח מחירי שכר הדירה באיזור שאתם חושבים לקנות בו (האם שכר הדירה מכסה את המשכנתא או עליכם יהיה להוסיף כסף מהכיס כל חודש).
- להבין ש- יש הוצאות נוספות בעסקת נדל”ן ואם יש לכם 250 אלף שקל בלבד וחשבתם על דירה במיליון אתם תופתעו לרעה (מתווך, עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות, אולי הנכס צריך שיפוץ)
דוגמה: מתווך 2%+מע”מ = 23,400, עורך דין 0.5%+ מע”מ = 5,850 (יכול להיות שתהיה עמלת מינימום), שמאות מוקדמת = 3,000, יועץ משכנתאות 6,000 והבנתם את הרעיון…
- להחליט על האזור שבו אתם מעוניינים לחפש דירות.
- להתחיל להסתכל באתרים כמו מדלן ויד 2.
- סיור דירות, להתקשר ולקבוע עם מתווכים לבוא לראות כמה שיותר דירות (תנסו לעשות יום מרוכז).
תתחילו לשאול את עצמכם את השאלות הבאות 👇
- מי קהל היעד של הדירה הזאת?
- סטודנטים? זוגות צעירים? משפחות?
- האם יהיה קל להשכיר את הדירה?
- האם היא קרובה למוקדי עניין ותחבורה ציבורית?
- כל כמה זמן תצטרכו למצוא שוכרים חדשים?
- מה מצב הדירה מצריכה שיפוץ? ריהוט?
- האם יש סדקים בבניין, חריגות בנייה, דירה מחולקת? (אולי שווה לעשות שמאות מוקדמת)
- דברו עם השכנים ואנשים באזור, מה השכירות הממוצעת? מה טוב כאן? מה רע כאן?
- לקבל נוסח טאבו עדכני, היתר בנייה ותשריט בית משותף ולתת לעורך דין שלכם לבדוק את הדברים.
- אפשר לקחת את זה צעד אחד קדימה ולבדוק באתר העירייה מה התכנון העירוני באזור.
מעולה, תנו לעורך דין שלכם ולעורך דין של המוכר להתחיל לעבוד על טיוטות לחוזה.
לקיחת משכנתא
לא אדבר כאן על איך בונים תמהיל משכנתא אבל כמה דברים חשובים:
- את תמהיל המשכנתא (איזה מסלולים אתם לוקחים) תבחרו לפני שאתם ניגשים אל הבנקים.
- תפנו לכמה בנקים ותבקשו מהם הצעה על אותו תמהיל! ככה תוכלו באמת להשוות בין ההצעות.
- קחו את ההצעה הכי טובה שקיבלתם ותחזרו לבנקים האחרים שפניתם אליהם לבדוק אם הם יוכלו לתת הצעה טובה יותר.
- תעשו את שלב 3 עד שהבנקים יגידו שהם לא יכולים לשפר יותר ואז תבחרו את ההצעה הטובה והזולה ביותר שהציעו לכם.
* להצעה של הבנק (הריביות שהציעו לכם) יש תוקף – אל תיקחו את הזמן יותר מדי כי אחרת תצטרכו לקבל הצעה חדשה ויכול להיות שהריביות ישתנו.
הדרך הכי טובה ללמוד את עולם הנדל”ן הוא להתנסות בעצמכם, תתחילו להסתכל על דירות ולדבר עם אנשים ואתם תראו שכמו כל דבר בחיים האלה, זה לא כזה מסובך כמו שזה נראה בהתחלה.
- לדירה יחידה בארץ יש יתרונות רבים ולדעתי כדאי שתהווה חלק מכל תיק השקעות.
- זה מצריך התעסקות ועלויות נלוות, אם זה לא מתאים לכם, זה בסדר! תשקיעו באפיקים אחרים.
- לא חייבים מינוף מקסימלי ולחנוק את עצמכם תזרימית – תעשו עסקה נוחה.
נדל”ן למתחילים - שאלות נפוצות
למה בכלל להשקיע בדירה אחת ולא בנכסים אחרים?
דירה יחידה נהנית מהטבות מס משמעותיות: אין מס רכישה (עד 1.9 מיליון), אין מס שבח במכירה (עד 5 מיליון) ואין מס על שכר דירה עד כ-5654 ש”ח. בנוסף, נדל”ן מאפשר מינוף גבוה, כך שעליית הערך מתרחשת על כל שווי הדירה ולא רק על ההון העצמי. זוהי השקעה המחברת בין יציבות, הטבות מס ויכולת ליהנות מעליית ערך לאורך שנים.
מהי המשמעות של מינוף ולמה הוא נחשב לכל כך חזק בנדל"ן?
מינוף מאפשר לקנות נכס גדול בהרבה מההון האישי. לדוגמה: אם משתמשים ב 250,000 ש”ח ורוכשים דירה במיליון – עליית הערך מתרחשת על כל המיליון. עלייה של 40,000 ש”ח שווה למעשה 16% תשואה על ההון העצמי בלבד. זו אחת הדרכים הבטוחות ביותר לייצר תשואה גבוהה לאורך זמן, כל עוד המשכנתא מנוהלת נכון.
האם הגיוני להסתמך על שכר הדירה לתשלום המשכנתא?
כן – זו אחת המטרות בהשקעה פסיבית. הרעיון הוא ששכר הדירה יכסה חלק גדול מההחזר, ולעיתים אף את כולו. עם השנים החוב לבנק יורד, שכר הדירה עולה, והנכס ממשיך להתחזק בערך. אך חשוב לבדוק מראש את מחירי השכירות באזור, כדי לוודא שהמספרים אכן מתכנסים.
מהן הטעויות הנפוצות של משקיעי דירה ראשונה?
הטעות הגדולה ביותר היא להתעלם מהוצאות העסקה: מתווך, עו”ד, שמאי, יועץ משכנתא ושיפוץ. לדוגמה, על דירה של מיליון ש”ח עשויות להיות הוצאות נוספות של עשרות אלפי שקלים. טעות נוספת היא לקחת משכנתא שההחזר שלה גבוה מ-40% מההכנסה הפנויה – דבר שעלול לגרום לבנק לדחות את הבקשה.
איך יודעים מהו תקציב הרכישה המתאים?
מתחילים בסכום ההון העצמי. אם יש 250,000 ש”ח – מבחינה ריאלית אפשר לכוון לדירה של כ-900,000 עד מיליון ש”ח, אבל רק אחרי שמחשבים גם את העלויות הנלוות. לאחר מכן בודקים מהו ההחזר החודשי הצפוי לפי כלל האצבע: 500–550 ש”ח על כל 100,000 ש”ח משכנתא.
איך בוחרים נכון את האזור להשקעה?
מתחילים מזיהוי קהל היעד: האם מדובר בסטודנטים, זוגות צעירים או משפחות? לאחר מכן, בודקים קרבה למוקדי תחבורה, מוסדות חינוך ואוניברסיטאות. חשוב גם להבין מה מחירי השכירות הממוצעים, וכל כמה זמן מתחלפים השוכרים.
האם שווה להיעזר במתווך?
למתווך יש עלות – בדרך כלל 2%+מע”מ – אך הוא יכול לחסוך זמן משמעותי, להראות דירות שלא מתפרסמות ולהקל על המשא ומתן. עבור משקיעים מתחילים, מתווך טוב עשוי להיות נכס חשוב, במיוחד במקומות בהם ההיצע נמוך אך הביקוש גבוה.
איך לגשת למשכנתא בצורה נכונה?
קודם בוחרים תמהיל, ורק אחר כך פונים לבנקים. מבקשים מכל בנק הצעה על אותו התמהיל בדיוק, משווים, וחוזרים לבנקים כדי לנסות לשפר. חוזרים על התהליך, עד שנגמר המקום לשיפורים. חשוב לזכור: ההצעות מוגבלות בזמן, ולכן צריך להתקדם מהר יחסית, כדי לא לאבד ריביות טובות.
