מינוף השקעות (או: “השקעות לטמעים”)

כשאנחנו לוקחים הלוואה בשביל להשקיע – אנחנו בעצם ממנפים את ההלוואה.
הדוגמה הנפוצה ביותר למינוף השקעה היא כשאנו נוטלים משכנתא. אתן לכם דוגמה נפוצה במיוחד למינוף עסקת נדל”ן, ולאחריה אשליך את הדוגמה על שוק ההון:
תרצה ויוני’לה (שמות של דתיים) התחתנו בשעה טובה וביקשו מאמא ואבא לעזור להם לקנות דירה. אמא ואבא התבאסו, כי הם בנו על טיול יציאה לפנסיה בהוואי – ועקב בקשת הזוג הם ייאלצו להסתפק בשבוע בכרתים.
על כל פנים, תרצה ויוני’לה קיבלו מההורים 300,000 ש”ח במתנה, וחסכו בעצמם עוד 150,000 ש”ח. כלומר- ההון העצמי שלהם עומד על 450,000 ש”ח, שזה נהדר! אבל זה לא מספיק לדירה נורמלית בישראל!

רגע לפני שהתייאשו, מצאה תרצה כד נירוסטה קטן ושפשפה אותו – מתוכו בקע נציג הבנק למשכנתאות והכריז:

“שניכם עבדתם קשה השנה, ולכן תוכלו לקחת 70% משכנתא על כל דירת מגורים אותה תבחרו!”

יוני’לה ניסה לחשב באמצעות אצבעות כף ידו, תרצה שלפה מחשבון, אבל הג’יני-משכנתאות אמר:

“אחסוך לכם את החישוב. אם 450,000 ש”ח זה ה-30% הנותרים, אז אתם יכולים לקחת 1,150,000 ש”ח נוספים במשכנתא – שהם 70%. יאללה, התחילו לחפש דירה במיליון וחצי שקל, להתראות!”

אמר, והתפוגג 💨

עכשיו נקפוץ קדימה בזמן:

1. תרצה ויוני’לה מצאו דירה להשקעה: 3.5 חדרים בקרית-גת, במיליון וחצי ש”ח.
2. הם רכשו את הדירה בעזרת 70% משכנתא.
3. הם מצאו שוכרים וסיכמו על שכר דירה בגובה 4,000 ש”ח בחודש (3.2% תשואה שנתית) שזה בדיוק החזר תשלום המשכנתא שלהם.

יופי טופי! הכל היה דבש ונופת צופים במשך שלוש שנים, עד שיוני’לה הודיע לתרצה שהוא בעצם חי בשקר! ושהוא כבר תקופה מאוהב… בנפתלי מהחדר כושר! 😦🏳️‍🌈

תרצה הוכתה בתדהמה. רק לפני יומיים גמלה בליבה ההחלטה לבשר ליוני’לה שהיא כבר שנתיים לא הולכת לעבודה – אלא מבלה עם ארמנדו, איל נדל”ן מקוסובו, שפתח לא מזמן את האכסניה הראשונה באור-יהודה.

לאחר שהשניים לחצו ידיים והחליטו על פירוק החבילה, תרצה ויוני’לה מכרו את הדירה תמורת סכום נאה: 1,615,000 ש”ח (שמגלמים עלייה שנתית של 2.5% בערך הדירה).
אחרי שהחזירו את הלוואתם לבנק המשכנתאות במשך שלוש שנים תמימות, היו הם חייבים באותה העת לבנק סכום נמוך מזה שלוו: 1,040,359 ש”ח.
אחרי שהחזירו את תשלומי המשכנתא, נותרו בידי בני הזוג לשעבר – 575,000 ש”ח.

במילים אחרות – הלשעברים שלנו נהנו מתשואה יפה על הנכס של 28% במשך שלוש שנים – יותר מ-9% בשנה!

כיצד זה יכול להיות?
בואו נראה:
בני הזוג קיבלו 3.2% תשואה משכר דירה, ועוד 2.5% תשואה מעליית ערך הנכס.
סה”כ 5.7% בשנה. אממה – התשואה היא לא רק על הכסף שהיה להם, אלא גם על הכסף שהם לוו מהבנק (כסף שלוויתם = כסף מהעתיד שלכם, אותו תצטרכו להחזיר).

זה הקסם במינוף!

המחשבה המושחתת שנרקמת בלב הקוראים היעילים תהיה: “אם המינוף ניפח את התשואה על הדירה בקרית גת – מה הוא יעולל לתשואת שוק המניות?”
במילים אחרות – אם אני מאמין ששוק המניות יצמח, מדוע שלא אקח הלוואה, ואשקיע אותה, וכך אהנה מתשואות לא רק על השקעתי אלא גם על השקעה של כסף שאין לי
גאוני!
כל כך גאוני שכבר חשבו על זה!